Réglementation Airbnb à Paris : 90 nuits, enregistrement et loi Le Meur

Louer son appartement parisien sur Airbnb, Booking ou Abritel obéit à des règles propres à la capitale. Depuis le 1er janvier 2025, une résidence principale ne peut plus être louée en meublé de tourisme que 90 jours par an, contre 120 auparavant, et tout autre logement doit d'abord obtenir une autorisation de changement d'usage avec compensation.

Cette page rassemble ce que prévoit la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, et ce que la Ville de Paris applique. Elle a été revue le 17 octobre 2026 à partir des textes et des pages officielles listés en fin d'article, avec la date de mise à jour de chacun. Les règles évoluent : vérifiez la source avant toute décision engageante.

1. L'essentiel en six points

• Résidence principale : 90 jours de location par an au maximum à Paris depuis le 1er janvier 2025.
• Déclaration : toute location en meublé de tourisme, résidence principale comprise, se déclare en ligne. Le numéro d'enregistrement obtenu doit figurer sur chaque annonce.
• Résidence secondaire ou autre logement : autorisation de changement d'usage avec compensation, obligatoire dès la première nuit louée.
• Copropriété : depuis le 21 novembre 2024, tout nouveau règlement de copropriété doit indiquer si la location meublée touristique est autorisée.
• Fiscalité : depuis les revenus 2025, le micro-BIC d'un meublé de tourisme non classé est limité à 15 000 € de recettes, avec un abattement de 30 %.
• Sanctions : jusqu'à 100 000 € d'amende pour un logement loué sans changement d'usage, auxquels peut s'ajouter une astreinte.

2. Résidence principale : 90 nuits par an depuis 2025

La résidence principale est le logement occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. C'est, selon la Ville de Paris, le logement où l'on réside habituellement et où les attaches personnelles et professionnelles sont les plus fortes.

Le code du tourisme fixe un plafond national de 120 jours de location par année civile pour une résidence principale. La loi du 19 novembre 2024 permet aux communes de l'abaisser, par délibération motivée, dans la limite de 90 jours. Paris a utilisé cette possibilité dès le 1er janvier 2025 : la Ville indique avoir été la première commune à le faire, en avançant le chiffre de plus de 95 000 meublés touristiques déclarés, dont 78 000 résidences principales.

Pour louer sa résidence principale en meublé de tourisme à Paris, deux formalités suffisent :

1. Déclarer le logement en ligne pour obtenir un numéro d'enregistrement.
2. Collecter et reverser la taxe de séjour.

Deux limites s'ajoutent au plafond annuel. Un même client ne peut pas totaliser plus de 90 jours consécutifs de location. Et si vous êtes locataire, votre bailleur doit autoriser la sous-location en meublé touristique ; elle est strictement interdite dans les logements du parc social, sous peine de résiliation du bail.

La location d'une simple chambre dans votre résidence principale ne demande ni autorisation ni déclaration préalable, sauf s'il s'agit d'une chambre d'hôtes.

3. Résidence secondaire : changement d'usage avec compensation

Un logement qui n'est pas votre résidence principale devient, une fois loué en meublé de tourisme, un hébergement hôtelier qui retire un logement du parc locatif. La Ville de Paris exige donc une autorisation de changement d'usage avec compensation : il faut transformer en logement des locaux qui n'en étaient pas (bureaux, commerces) pour compenser la surface retirée.

Le règlement municipal adopté par le Conseil de Paris en février 2025 (délibération 2025 DLH 44) fixe l'ampleur de cette compensation, toujours dans le même quartier administratif que le logement transformé :

• surface triple dans les arrondissements qui comptent plus de 50 numéros d'enregistrement pour 1 000 résidences principales (carte en annexe 6 du règlement) ;
• surface double ailleurs dans le secteur de compensation renforcée, sauf si la compensation prend la forme de logements sociaux conventionnés pour au moins 20 ans ou de logements en bail réel solidaire ;
• surface équivalente en dehors de ce secteur.

Il faut ensuite faire changer la destination du logement en hébergement hôtelier auprès de la Direction de l'Urbanisme, puis déclarer le meublé pour obtenir son numéro. Contrairement à la résidence principale, toutes ces autorisations sont nécessaires avant le premier jour de location.

Depuis la loi du 19 novembre 2024, un logement ne peut obtenir cette autorisation que si son diagnostic de performance énergétique (DPE) le classe entre A et E. À partir du 1er janvier 2034, il faudra un classement entre A et D.

La Ville précise qu'elle ne délivre pas de certificat sur l'usage d'un local. Pour savoir si un bien a déjà fait l'objet d'un changement d'usage, consultez votre acte d'acquisition, la carte des décisions de changement d'usage depuis 1970 publiée par la Ville, ou un notaire ou un avocat.

Deux cas proches suivent d'autres règles. Un local commercial ou artisanal demande une autorisation préalable au titre du règlement municipal dédié, à déposer sur le service en ligne Démarches d'urbanisme. Un bureau, un garage ou un autre local doit obtenir un changement de destination en hébergement hôtelier.

4. Le numéro d'enregistrement : qui déclare, et comment

Le numéro d'enregistrement compte 13 caractères répartis en trois groupes. À Paris, la Ville l'affiche à l'écran dès la déclaration validée et l'envoie par courriel. Il doit figurer sur toutes vos annonces, y compris celles publiées par les plateformes.

Trois points pratiques reviennent souvent :

• La déclaration se fait au nom du loueur, jamais au nom de la conciergerie qui gère le bien.
• Un changement de situation (déménagement, obtention d'un classement, arrêt de la location) impose de retirer la déclaration et d'en déposer une nouvelle : un nouveau numéro est délivré et l'ancien ne peut plus servir.
• En copropriété, le copropriétaire ou le locataire qui s'enregistre doit en informer le syndic.

Les intermédiaires, qu'il s'agisse d'une conciergerie, d'une agence ou d'une plateforme, doivent informer le loueur de ses obligations et obtenir de lui, avant la location, une déclaration sur l'honneur indiquant notamment si le logement est sa résidence principale (article 7 bis du règlement municipal, qui renvoie à l'article L. 324-2-1 du code du tourisme). Confier son bien à une conciergerie ne transfère donc pas la responsabilité de la déclaration.

La loi du 19 novembre 2024 prévoit aussi un téléservice national d'enregistrement, avec une échéance fixée au 20 mai 2026 au plus tard. Avant de déclarer, vérifiez sur la page de la Ville de Paris quel téléservice utiliser.

5. Copropriété, voisinage et boîtes à clés

La location en meublé touristique doit respecter le règlement de copropriété et la tranquillité de l'immeuble. Depuis le 21 novembre 2024, tout nouveau règlement de copropriété doit prévoir si elle est autorisée. Un règlement existant peut être modifié pour l'interdire dans les logements qui ne sont pas des résidences principales, mais seulement si ce règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les logements.

Pour l'arrivée des voyageurs, une contrainte propre à Paris : un arrêté de la Maire de Paris interdit depuis le 24 janvier 2025 l'installation de boîtes à clés sur l'espace public et le mobilier urbain. Une boîte installée en infraction est retirée.

La Ville ne contrôle que les obligations administratives (enregistrement, autorisations). Les nuisances, les dégradations ou le non-respect du règlement de copropriété relèvent du droit privé ; l'Agence départementale d'information sur le logement de Paris (ADIL) propose des conseils juridiques gratuits sur ces questions.

6. Fiscalité : ce que la loi Le Meur a changé

Les revenus d'un meublé de tourisme, y compris ceux de votre résidence principale louée quelques semaines par an, sont des revenus de location meublée. La loi du 19 novembre 2024 a nettement réduit l'avantage du régime micro-BIC pour les revenus perçus à partir du 1er janvier 2025.

Meublé de tourisme classé et chambre d'hôtes

• Revenus 202471 %

  Plafond : 188 700 € de recettes

• Revenus 202550 %

  Plafond : 77 700 € de recettes

Meublé de tourisme non classé

• Revenus 202450 %

  Plafond : 77 700 € de recettes

• Revenus 202530 %

  Plafond : 15 000 € de recettes

Source : DGFiP, Direction des impôts des non-résidents, dossier de presse « Déclaration des revenus 2025 », 2026, page 21

Concrètement, pour les revenus 2025 déclarés en 2026 :

• un meublé de tourisme non classé reste au micro-BIC jusqu'à 15 000 € de recettes annuelles, avec un abattement de 30 % ;
• un meublé de tourisme classé ou une chambre d'hôtes y reste jusqu'à 77 700 €, avec un abattement de 50 % ;
• l'abattement ne peut pas être inférieur à 305 € ;
• au-delà de ces plafonds, le régime réel s'applique.

Un meublé est « classé » lorsqu'il a obtenu une décision de classement d'un organisme agréé, de 1 à 5 étoiles. La démarche est facultative et se fait à l'initiative du loueur. Pour les revenus 2026, les seuils relèvent de la loi de finances pour 2026 : vérifiez le montant applicable au moment de votre déclaration.

Pour comparer les trois options sur vos propres chiffres, notre simulateur micro-BIC ou régime réel applique ces taux et ces plafonds. Il reste indicatif : un expert-comptable tranchera pour votre cas.

7. Sanctions : les montants à connaître

Les deux sources officielles ne donnent pas toujours le même chiffre. La page de la Ville de Paris, mise à jour le 25 mars 2026, affiche pour le dépassement des 90 jours et pour l'absence d'enregistrement les montants antérieurs à la loi du 19 novembre 2024, qui les a relevés. En cas de procédure, c'est le texte en vigueur au moment des faits qui s'applique.

Les contrôles sont menés par les agents assermentés du service municipal du logement, habilités à visiter les locaux et à demander les documents qui établissent leur occupation. Faire volontairement obstacle à leur mission est passible d'une amende de 2 250 €.

Pour vérifier votre situation point par point, notre diagnostic de conformité pose sept questions et indique les démarches manquantes.

8. Pourquoi Paris a durci les règles

La Ville de Paris et la Métropole du Grand Paris ont confié à l'Atelier parisien d'urbanisme (Apur) un observatoire des locations meublées touristiques. Ses premiers chiffres, repris par la Ville sur une page mise à jour en mars 2025, s'appuient sur les données du site Inside Airbnb ; Airbnb concentre selon cette étude 76 % des annonces.

• 2017 (premier pic)68 000
• Octobre 202368 639
• Juillet 202498 046
• Décembre 202490 299

Source : Ville de Paris, « Location meublée touristique : 3 chiffres pour mieux cerner ce phénomène », mise à jour le 26/03/2025

La même étude relève deux tendances que la Ville met en avant pour justifier le plafond de 90 jours :

• la professionnalisation : la part des annonces publiées par des multiloueurs (une personne, un investisseur ou une conciergerie proposant plusieurs logements) est passée de 21 % en 2020 à 27 % en 2022, puis 31 % en août 2024 ;
• les logements entiers : ils représentent 90 % des annonces parisiennes en août 2024, contre 86 % en août 2022.

La Ville dit viser les loueurs qui mettent un logement en location toute l'année en contournant les règles, et non ceux qui louent de temps en temps pour compléter leurs revenus.

9. Questions fréquentes

Combien de nuits peut-on louer son logement sur Airbnb à Paris ?

Si le logement est votre résidence principale, 90 nuits par année civile au maximum depuis le 1er janvier 2025, contre 120 auparavant (Ville de Paris). Une résidence secondaire ne peut être louée en meublé de tourisme qu'après une autorisation de changement d'usage avec compensation, nécessaire dès la première nuit.

Le plafond de 120 nuits s'applique-t-il encore à Paris ?

Non. 120 jours reste le plafond national par défaut, mais la loi du 19 novembre 2024 permet aux communes de le ramener jusqu'à 90 jours. Paris l'a fait à compter du 1er janvier 2025.

Quelles sanctions pour une location Airbnb non conforme à Paris ?

Jusqu'à 100 000 € d'amende pour une résidence secondaire louée sans changement d'usage, plus une astreinte. Pour un dépassement des 90 jours ou une absence d'enregistrement, la Ville de Paris affiche 10 000 € et 5 000 € ; la loi du 19 novembre 2024 porte ces plafonds à 15 000 € et 10 000 €, et prévoit 20 000 € en cas de fausse déclaration.

Que change la loi Le Meur pour un loueur Airbnb à Paris ?

Elle a permis à Paris de passer à 90 jours pour les résidences principales, relevé les amendes, imposé un DPE classé de A à E pour obtenir un changement d'usage, encadré les meublés de tourisme en copropriété et réduit l'avantage du micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés à partir des revenus 2025.

Comment sont imposés les revenus Airbnb d'une résidence principale ?

Comme des revenus de location meublée. Au régime micro-BIC, un meublé de tourisme non classé bénéficie depuis les revenus 2025 d'un abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € de recettes ; un meublé classé, de 50 % dans la limite de 77 700 € (impots.gouv.fr). Au-delà, c'est le régime réel.

10. Sources

Pages et textes consultés le 17 octobre 2026.

• Ville de Paris, « La location meublée touristique : les règles à suivre », mise à jour le 25/03/2026 : plafond de 90 jours, formalités, copropriété, boîtes à clés, sanctions affichées, contrôles.
• Ville de Paris, « Location limitée à 90 jours : Paris serre la vis sur les meublés touristiques », mise à jour le 19/12/2024 : passage de 120 à 90 jours au 1er janvier 2025, nombre de meublés déclarés.
• Ville de Paris, « Location meublée touristique : 3 chiffres pour mieux cerner ce phénomène », mise à jour le 26/03/2025 : chiffres de l'observatoire de l'Apur, interdiction des boîtes à clés.
• Ville de Paris, règlement municipal sur les changements d'usage, délibération 2025 DLH 44, publié le 03/03/2025 : règles de compensation, article 7 bis.
• Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale, Journal officiel du 20 novembre 2024 (Légifrance) : plafond de 90 jours, DPE, sanctions, micro-BIC.
• Service-public.gouv.fr, « Locations touristiques : de nouvelles règles en 2025 ? », mis à jour le 20/01/2025 : montants des nouvelles amendes, téléservice national.
• Service-public.gouv.fr, « Faire de sa résidence secondaire une location de vacances (meublé de tourisme) », vérifié le 21/05/2026 : numéro à 13 caractères, 90 jours consécutifs par client, DPE.
• Service-public.gouv.fr, « Hébergement touristique et micro-entreprise : règles applicables aux revenus 2025 », vérifié le 21/02/2026 : définition du meublé classé.
• impots.gouv.fr, « Les locations meublées », modifiée le 08/04/2026 : seuils et abattements du micro-BIC pour les revenus 2025.
• DGFiP, Direction des impôts des non-résidents, dossier de presse « Déclaration des revenus 2025 », 2026, page 21 : comparaison des revenus 2024 et 2025.