Rentabilité Airbnb à Paris : les chiffres par arrondissement

Combien rapporte un logement loué sur Airbnb à Paris ? Personne ne publie la réponse arrondissement par arrondissement : Airbnb ne diffuse pas les revenus de ses hôtes, et aucune source publique ne mesure les nuits réellement louées. Ce guide rassemble ce qui, en revanche, se vérifie : le prix affiché des nuits dans chaque arrondissement, le prix de vente des appartements, le plafond légal de 90 nuits et les règles fiscales. Avec ces éléments, vous pouvez faire votre propre calcul, sur vos propres chiffres.

Les données datent de septembre 2026 pour les annonces et de l'année 2025 pour les ventes. Les sources sont détaillées sous chaque tableau et en fin d'article.

1. Ce que les données publiques disent, et ce qu'elles taisent

La source la plus complète sur les annonces parisiennes est le site indépendant Inside Airbnb, qui relève régulièrement toutes les annonces visibles et publie les fichiers sous licence libre. C'est aussi la base de l'observatoire des locations meublées touristiques de l'Atelier parisien d'urbanisme (Apur), dont la Ville de Paris reprend les chiffres. Son relevé du 16 septembre 2026, collecté du 17 au 24 septembre, compte 77 149 annonces à Paris, dont 68 333 logements entiers (88,6 %).

Ce relevé donne, pour chaque annonce : le prix d'une nuit affiché au moment de la collecte, le nombre de chambres, l'arrondissement, les nuits encore ouvertes à la réservation et la date des commentaires laissés par les voyageurs.

Il ne donne pas trois choses qui font la rentabilité :

• les nuits réellement louées : une nuit fermée dans le calendrier peut être réservée ou simplement bloquée par l'hôte, et rien ne permet de distinguer les deux ;
• le prix réellement payé : le prix affiché varie selon les dates, les promotions et la durée du séjour ;
• les charges du propriétaire.

Un indice montre que le prix affiché ne suffit pas à juger d'une annonce : seules 52,7 % des annonces du relevé ont reçu au moins un commentaire dans les douze mois précédents. Près d'une annonce sur deux ne porte donc aucune trace de séjour récent.

Pour ces raisons, ce guide ne publie ni revenu mensuel ni taux d'occupation par arrondissement : ce seraient des estimations sans source. Il s'appuie sur une deuxième base publique pour l'autre moitié du calcul, le prix d'achat : les Demandes de valeurs foncières (DVF), qui recensent toutes les ventes immobilières déclarées à l'administration fiscale.

2. Le prix d'une nuit, arrondissement par arrondissement

À Paris, la moitié des logements entiers sont affichés à moins de 226 € la nuit, et la moitié d'entre eux se situent entre 146 € et 370 €. Le prix dépend d'abord de la taille : 152 € pour un studio, 190 € pour un T2 (une chambre) et 405 € pour un logement de deux chambres ou plus, en valeurs médianes.

Entre arrondissements, le prix médian fait plus que doubler. Le 8e (352 € pour un logement entier), le 1er (333 €) et le 2e (308 €) sont les plus chers ; le 20e (155 €), le 19e (164 €) et le 13e (176 €) les moins chers. Pour un T2, la nuit médiane va de 142 € dans le 20e à 279 € dans le 1er.

Prix médian affiché d'une nuit, logements entiers

Arrondissement	Studio	T2	T3 et plus	Tous
1er	227 €	279 €	574 €	333 €
2e	184 €	254 €	529 €	308 €
3e	200 €	250 €	501 €	294 €
4e	199 €	250 €	500 €	288 €
5e	170 €	214 €	439 €	245 €
6e	176 €	249 €	560 €	293 €
7e	171 €	249 €	606 €	293 €
8e	194 €	255 €	592 €	352 €
9e	165 €	216 €	436 €	260 €
10e	158 €	189 €	366 €	223 €
11e	143 €	181 €	340 €	202 €
12e	138 €	163 €	296 €	184 €
13e	123 €	157 €	284 €	176 €
14e	131 €	163 €	327 €	183 €
15e	155 €	185 €	385 €	213 €
16e	133 €	209 €	483 €	273 €
17e	134 €	178 €	366 €	208 €
18e	134 €	166 €	296 €	180 €
19e	120 €	147 €	254 €	164 €
20e	113 €	142 €	247 €	155 €
Paris	152 €	190 €	405 €	226 €

Studio : aucune chambre ; T2 : une chambre ; T3 et plus : deux chambres ou plus. Prix par nuit affiché à la collecte, annonces sans prix exclues. Le plus petit échantillon est celui des studios du 13e (111 annonces avec un prix). Source : Inside Airbnb, relevé de Paris du 16 septembre 2026 (annonces collectées du 17 au 24 septembre 2026), licence CC BY 4.0. Calcul conciergerie-paris.fr.

Deux limites à garder en tête. Ce sont des prix affichés à la mi-septembre pour les dates encore libres, pas des prix encaissés. Et l'activité varie fortement au fil de l'année : le nombre de commentaires laissés sur les annonces parisiennes passe de 34 142 en février 2026, le mois le plus calme, à 65 055 en juin 2026, le plus actif. Chaque page d'arrondissement détaille ce calendrier, par exemple celle du 11e ou du 18e.

3. Résidence principale : 90 nuits par an au plus

À Paris, une résidence principale ne peut être louée en meublé de tourisme que 90 nuits par année civile depuis le 1er janvier 2025, après une déclaration en ligne qui fournit le numéro d'enregistrement à afficher sur l'annonce (Ville de Paris). Ce plafond fixe un maximum de recette.

Aux prix médians affichés à Paris, 90 nuits représentent au plus :

• 13 680 € pour un studio (90 × 152 €) ;
• 17 100 € pour un T2 (90 × 190 €) ;
• 36 450 € pour un logement de deux chambres ou plus (90 × 405 €).

Ce sont des plafonds, pas des revenus attendus : ils supposent les 90 nuits toutes louées, au prix médian, et ils sont calculés avant les frais de la plateforme, le ménage, les charges et l'impôt.

Ces montants croisent un seuil fiscal. Pour les revenus 2025, le régime micro-BIC d'un meublé de tourisme non classé n'est ouvert que jusqu'à 15 000 € de recettes, avec un abattement de 30 % ; un meublé classé (de 1 à 5 étoiles) y reste jusqu'à 77 700 €, avec un abattement de 50 % (impots.gouv.fr). Un T2 loué 90 nuits au prix médian parisien dépasse donc le premier plafond : faute de classement, ses recettes relèvent du régime réel.

Le détail des règles (déclaration, copropriété, sanctions) est dans notre guide de la réglementation Airbnb à Paris.

4. Louer toute l'année : le changement d'usage décide de tout

Un logement qui n'est pas votre résidence principale ne peut être loué en meublé de tourisme, dès la première nuit, qu'après une autorisation de changement d'usage avec compensation : il faut transformer en logement des locaux d'une autre nature (bureaux, commerces), dans le même quartier, pour une surface égale, double ou triple selon le secteur (règlement municipal, délibération 2025 DLH 44).

Le registre publié par la Ville de Paris montre combien ces autorisations sont rares : il recense 582 logements autorisés à devenir meublés de tourisme par changement d'usage, à 265 adresses, pour des décisions prises de 2010 à 2026. En septembre 2026, Airbnb affichait 68 333 logements entiers à Paris.

Le plan local d'urbanisme ajoute une contrainte : dans le secteur d'encadrement des hébergements touristiques, qui couvre les arrondissements 1 à 11 et une partie du 18e autour de la butte Montmartre, le règlement interdit de créer des locaux classés « autres hébergements touristiques ». 46,8 % des annonces parisiennes se trouvent dans ce secteur.

Conséquence pour un investisseur : une rentabilité calculée sur 365 nuits n'a de sens que pour un logement déjà autorisé, et le coût de la compensation (achat de commercialité, travaux) doit entrer dans le prix de revient. Les annonces montrent d'ailleurs le repli vers d'autres formules : 10,1 % d'entre elles affichent la mention « bail mobilité » à la place d'un numéro d'enregistrement, et 19,5 % imposent un séjour d'au moins 30 nuits. Le bail mobilité est un bail de logement meublé de 1 à 10 mois, non renouvelable, signé avec un locataire en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation ou en mission temporaire (service-public.gouv.fr).

5. Rapporter la recette au prix d'achat

Le prix médian d'un appartement vendu à Paris en 2025 est de 9 667 € le m², sur 29 551 ventes. Il va de 8 000 € dans le 19e à 14 103 € dans le 6e.

• 6e14 103 €
• 7e13 807 €
• 4e12 676 €
• 8e12 038 €
• 1er12 027 €
• 3e11 833 €
• 5e11 718 €
• 2e11 046 €
• 16e10 840 €
• 9e10 800 €
• 17e10 000 €
• 11e9 895 €
• 15e9 471 €
• 14e9 390 €
• 10e9 250 €
• 12e9 000 €
• 18e8 809 €
• 13e8 608 €
• 20e8 333 €
• 19e8 000 €

Ventes portant sur un seul appartement, caves et parkings éventuels compris dans le prix ; prix au m² égal au prix de vente divisé par la surface bâtie, selon la méthode des Statistiques DVF d'Etalab. Source : DGFiP, Demandes de valeurs foncières géolocalisées (data.gouv.fr), ventes du 2 janvier 2025 au 31 décembre 2025, jeu mis à jour le 17 juillet 2026, Licence Ouverte 2.0. Calcul conciergerie-paris.fr.

Le tableau suivant met les deux sources face à face pour un T2, avec deux hypothèses affichées : 90 nuits louées, le maximum d'une résidence principale, et une surface de 40 m², que les annonces ne précisent pas. La dernière colonne divise la recette de 90 nuits par le prix d'achat de ces 40 m² au prix médian de l'arrondissement.

T2 loué 90 nuits au prix médian, face au prix d'un T2 de 40 m²

Arrondissement	Nuit de T2	Recette de 90 nuits	Prix médian au m²	Recette / prix de 40 m²
1er	279 €	25 110 € (au-delà de 15 000 €)	12 027 €	5,2 %
2e	254 €	22 860 € (au-delà de 15 000 €)	11 046 €	5,2 %
3e	250 €	22 500 € (au-delà de 15 000 €)	11 833 €	4,8 %
4e	250 €	22 500 € (au-delà de 15 000 €)	12 676 €	4,4 %
5e	214 €	19 260 € (au-delà de 15 000 €)	11 718 €	4,1 %
6e	249 €	22 410 € (au-delà de 15 000 €)	14 103 €	4,0 %
7e	249 €	22 410 € (au-delà de 15 000 €)	13 807 €	4,1 %
8e	255 €	22 950 € (au-delà de 15 000 €)	12 038 €	4,8 %
9e	216 €	19 440 € (au-delà de 15 000 €)	10 800 €	4,5 %
10e	189 €	17 010 € (au-delà de 15 000 €)	9 250 €	4,6 %
11e	181 €	16 290 € (au-delà de 15 000 €)	9 895 €	4,1 %
12e	163 €	14 670 €	9 000 €	4,1 %
13e	157 €	14 130 €	8 608 €	4,1 %
14e	163 €	14 670 €	9 390 €	3,9 %
15e	185 €	16 650 € (au-delà de 15 000 €)	9 471 €	4,4 %
16e	209 €	18 810 € (au-delà de 15 000 €)	10 840 €	4,3 %
17e	178 €	16 020 € (au-delà de 15 000 €)	10 000 €	4,0 %
18e	166 €	14 940 €	8 809 €	4,2 %
19e	147 €	13 230 €	8 000 €	4,1 %
20e	142 €	12 780 €	8 333 €	3,8 %
Paris	190 €	17 100 €	9 667 €	4,4 %

Calcul : 90 × prix médian affiché d'une nuit de T2, divisé par 40 × prix médian du m². La surface de 40 m² est une hypothèse d'exemple : les annonces ne donnent pas la surface. En gras : recette supérieure à 15 000 €, plafond du micro-BIC pour un meublé de tourisme non classé (revenus 2025). Recette brute, avant frais de plateforme, charges, impôts et frais d'achat.

Source : Inside Airbnb, relevé de Paris du 16 septembre 2026 (annonces collectées du 17 au 24 septembre 2026), licence CC BY 4.0. Calcul conciergerie-paris.fr.

Ventes portant sur un seul appartement, caves et parkings éventuels compris dans le prix ; prix au m² égal au prix de vente divisé par la surface bâtie, selon la méthode des Statistiques DVF d'Etalab. Source : DGFiP, Demandes de valeurs foncières géolocalisées (data.gouv.fr), ventes du 2 janvier 2025 au 31 décembre 2025, jeu mis à jour le 17 juillet 2026, Licence Ouverte 2.0. Calcul conciergerie-paris.fr.

Sur cette mesure, l'éventail est étroit : de 3,8 % dans le 20e à 5,2 % dans le 1er et le 2e, pour 4,4 % sur l'ensemble de Paris. Les arrondissements les moins chers à l'achat ne ressortent pas en tête, car le prix des nuits y baisse plus encore que le prix du m² : dans le 20e, le m² se vend 14 % sous la médiane parisienne, mais la nuit de T2 s'affiche 25 % en dessous.

Ce rapport n'est pas un rendement. Il suppose le même nombre de nuits partout, alors que la demande diffère d'un quartier à l'autre et qu'aucune source publique ne la mesure. Il ignore les frais d'achat, les charges et l'impôt. Il sert à comparer les arrondissements sur une même base, pas à prévoir un résultat.

6. Faire le calcul sur votre logement

Quatre ratios reviennent dans toutes les simulations. Ils ne mesurent pas la même chose : avant de comparer deux projets, vérifiez que vous parlez du même.

Rentabilité brute = recettes annuelles / prix d'achat. Le plus simple et le plus flatteur : il ne retranche rien.

Rentabilité brute frais compris = recettes annuelles / (prix d'achat + frais d'acquisition). Les frais d'acquisition regroupent les droits de mutation, la rémunération du notaire et, le cas échéant, les frais d'agence.

Rentabilité nette de charges = (recettes annuelles − charges annuelles) / (prix d'achat + frais d'acquisition). Les charges d'un meublé de tourisme comprennent la commission de la conciergerie ou le temps que vous y passez, les frais de service de la plateforme, le ménage et le linge s'ils ne sont pas refacturés au voyageur, les charges de copropriété, la taxe foncière, l'assurance, l'énergie et internet, la comptabilité, l'entretien et le renouvellement du mobilier. Chiffrez chaque poste avec vos devis, vos appels de charges et votre avis de taxe foncière.

Rentabilité nette après impôt : la même, après l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, qui dépendent du régime fiscal (section suivante) et de votre tranche d'imposition.

Exemple de rentabilité brute, avec les chiffres du tableau précédent : un T2 de 40 m² dans le 11e, acheté au prix médian de l'arrondissement (9 895 € le m², soit 395 800 €), loué 90 nuits au prix médian d'un T2 du 11e (181 €), encaisse au plus 16 290 € par an. Rentabilité brute : 4,1 %, avant frais d'achat, charges et impôt.

Notre calculateur de rentabilité refait ce calcul pour chaque arrondissement, avec la taille, la surface, le nombre de nuits et la commission que vous choisissez.

7. Fiscalité : ce qui change le résultat

Les recettes d'un meublé de tourisme sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Trois règles pèsent sur le résultat.

Le statut. Vous êtes loueur en meublé professionnel (LMP) seulement si les recettes de location meublée de votre foyer dépassent 23 000 € sur l'année et dépassent ses autres revenus d'activité (salaires, pensions, autres bénéfices). Sinon, vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Le régime. Sous les plafonds rappelés plus haut (15 000 € pour un meublé de tourisme non classé, 77 700 € pour un meublé classé), le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 30 % ou 50 %, au minimum 305 €. Au régime réel, vous déduisez les charges réellement payées et pouvez amortir le logement et le mobilier inscrits au bilan, à condition de tenir une comptabilité. L'amortissement ne peut pas créer de déficit : la part qui dépasse les loyers diminués des autres charges est reportée sur les années suivantes, sans limite de durée. Une fois choisie, l'option pour le régime réel vaut un an et se renouvelle automatiquement.

La revente. Pour les ventes réalisées à partir du 15 février 2025, un loueur en meublé non professionnel au régime réel doit réintégrer les amortissements pratiqués dans le calcul de sa plus-value, qui s'en trouve augmentée. L'avantage de l'amortissement pendant la location se paie donc en partie à la revente.

Pour comparer micro-BIC et régime réel sur vos propres chiffres, utilisez notre simulateur fiscal. Un expert-comptable tranchera pour votre situation.

8. Ce que change une conciergerie

Une conciergerie se rémunère le plus souvent par une commission sur les recettes encaissées. Aucune statistique publique ne recense les taux pratiqués à Paris : demandez une grille tarifaire écrite, avec ce que couvre la commission et ce qui est facturé à part (ménage, linge, interventions, mise en ligne).

Comparez les offres sur le montant net qui vous reste, à recettes égales, et non sur le seul pourcentage. Notre guide conciergerie ou auto-gestion détaille un exemple chiffré avec ses hypothèses, et le comparatif les critères à vérifier avant de signer.

9. Méthode et sources

Cette version du 18 octobre 2026 remplace les grilles de revenus, de taux d'occupation et de rendement par arrondissement publiées auparavant dans ce guide, qui ne reposaient sur aucune source publique.

Annonces. Inside Airbnb, relevé de Paris du 16 septembre 2026 (annonces collectées du 17 au 24 septembre 2026), fichiers listings et reviews, licence CC BY 4.0 (insideairbnb.com). Logements entiers seulement pour les prix. Studio : aucune chambre ; T2 : une chambre ; T3 et plus : deux chambres ou plus. Prix : prix d'une nuit affiché à la collecte, annonces sans prix exclues. Annonce commentée : au moins un commentaire dans les douze mois précédant le relevé. Arrondissement : celui indiqué par Inside Airbnb pour chaque annonce.

Ventes. DGFiP, Demandes de valeurs foncières géolocalisées (data.gouv.fr), ventes du 2 janvier au 31 décembre 2025, jeu mis à jour le 17 juillet 2026, Licence Ouverte 2.0. Ventes, ventes en l'état futur d'achèvement et adjudications portant sur un seul appartement, caves et parkings éventuels compris ; prix au m² égal au prix de vente divisé par la surface bâtie ; ventes au-delà de 100 000 € le m² écartées, comme dans les Statistiques DVF d'Etalab.

Textes et pages officielles, consultés le 18 octobre 2026 :

• Ville de Paris, « La location meublée touristique : les règles à suivre », mise à jour le 25/03/2026 : plafond de 90 nuits, déclaration, changement d'usage.
• Ville de Paris, règlement municipal sur les changements d'usage, délibération 2025 DLH 44 : règles de compensation.
• Ville de Paris, registre des autorisations de changement d'usage pour les meublés touristiques (opendata.paris.fr), mis à jour le 5 juin 2026, licence ODbL.
• Ville de Paris, PLU bioclimatique, secteur d'encadrement des hébergements touristiques (opendata.paris.fr), licence ODbL.
• impots.gouv.fr, « Les locations meublées », modifiée le 08/04/2026 : plafonds et abattements du micro-BIC, statut LMNP ou LMP.
• impots.gouv.fr, « Les régimes d'imposition », modifiée le 08/04/2026 : régime réel, amortissements, option.
• impots.gouv.fr, « Je vends un bien immobilier donné en location meublée, comment se calcule la plus-value ? », modifiée le 10/07/2026 : réintégration des amortissements.
• Service-public.gouv.fr, « Bail mobilité », vérifié le 06/06/2025.